Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) publiceerde op 17 februari nieuwe cijfers over de woningmarkt. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in Nederland bedroeg 480.000 euro, bijna 29.000 euro meer dan een jaar eerder. Wat zeggen die cijfers over betaalbaarheid en regionale ongelijkheid?
De nationale gemiddelde prijs vertelt niet het hele verhaal.
Lokale markten wijken flink af; prijzen concentreren zich aan de bovenkant in enkele gemeenten en blijven elders relatief gematigd. Als food writer heb ik geleerd dat smaken per streek verschillen. Zo ook bij huizen: de markt heeft verschillende terroirs, met eigen dynamiek en factoren die de prijs sturen.
De cijfers laten duidelijk zien waar kopers en beleidsmakers extra aandacht moeten besteden. Welke gemeenten stijgen het hardst, welke blijven betaalbaar en welke beleidsinterventies zijn nodig om de druk te verlichten? In de volgende paragrafen analyseren we de opvallendste gemeenten en leggen we uit wat deze ontwikkelingen praktisch betekenen voor mensen die willen kopen of plannen maken.
Algemene trend en spreiding
De gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen steeg in, maar minder hard dan in 2025. De toename bedroeg +29.000 euro, tegen bijna +35.000 euro een jaar eerder. In de spreiding bleven prijsverschillen groot: van de 342 gemeenten registreerden 19 een daling ten opzichte van 2025.
Slechts 2 gemeenten noteerden gemiddelde prijzen boven de 1 miljoen euro, terwijl 5 gemeenten onder de 300.000 euro bleven.
Wat zeggen deze cijfers over de markt voor potentiële kopers? Kort gezegd: locatie bepaalt nog altijd sterk de prijs. Woningen in stedelijke topgebieden blijven prijzig.
In minder bevolkte gemeenten blijven de instapkosten veel lager.
Als voormalig chef let ik altijd op detail. De smaak liegt niet: ook op de woningmarkt valt direct te proeven waar de vraag zit. Achter elk postcodegebied schuilt een verhaal van bereikbaarheid, voorzieningen en woningvoorraad. Die factoren bepalen samen het prijserosie of de prijsstijging.
Verschil tussen duurste en goedkoopste gemeenten
Het prijsverschil tussen de duurste en de goedkoopste gemeenten blijft opvallend. In de duurste gemeenten drukken schaarste en koopkracht de gemiddelde prijs sterk omhoog. In goedkopere gemeenten spelen een andere dynamiek en demografie een rol.
Technisch gezien voert de samenstelling van transacties de boventoon. Als er relatief veel grote, vernieuwde woningen worden verkocht in een gemeente, stijgt het gemiddelde sneller. Verkoop van kleinere of verouderde woningen houdt de gemiddelde prijs laag. Dat maakt het cijferbeeld soms misleidend: het gemiddelde zegt niet alles over betaalbaarheid voor starters of doorstromers.
Welke ontwikkeling is relevant voor kopers nu? Let op de transactie-samenstelling per gemeente en op trends in nieuwbouw. Gemeenten met veel nieuwbouw kunnen de druk op bestaande voorraad verminderen. Gemeenten met een beperkte nieuwbouw blijven prijsopdrijvend werken.
De komende maanden verwacht het veld meer aandacht voor beleid en planning. Lokale initiatieven voor betaalbare woningen en versnelling van projectontwikkeling kunnen direct effect hebben op de regionale spreiding.
Het prijsverschil tussen de duurste en de goedkoopste gemeente nam verder toe: het verschil bedroeg in 835.000 euro, tegen 797.000 euro in 2025. Dat betekent concreet dat een bestaande koopwoning in de duurste gemeente ruim vier keer zo duur is als in de goedkoopste gemeente. Deze groeiende kloof benadrukt de blijvende regionale verschillen op de Nederlandse woningmarkt. De smaak liegt nooit: achter elke prijslijning zit een verhaal van aanbod, vraag en lokale keuzes.
Gemeenten onder de loep: waar is het betaalbaar?
Voor kopers die zoeken naar relatief betaalbare opties wijzen de cijfers op enkele gemeenten onder het landelijke niveau. In Gouda lag de gemiddelde prijs in op 420.550 euro, in Rijswijk op 422.771 euro. Beide waarden blijven duidelijk onder het landelijk gemiddelde en zijn licht gestegen of stabiel ten opzichte van 2025. Hoeveel oefening in compromis is nodig om hier een woning te vinden?
Zoals chef heb ik geleerd dat kwaliteit zich laat voelen: lokale plannen voor versnelling van projectontwikkeling en extra sociale woningbouw bepalen mede of deze gemeenten betaalbaar blijven. Verwacht dat bouwtempo en gemeentelijk beleid de volgende maanden direct effect hebben op de regionale spreiding.
Verwacht dat bouwtempo en gemeentelijk beleid de volgende maanden direct effect hebben op de regionale spreiding.
Ook Delft (453.866 euro), Zoetermeer (457.889 euro) en Alphen aan den Rijn (459.675 euro) blijven onder de grens van 480.000 euro. Kopers moeten bij zulke cijfers letten op lokale omstandigheden. Denk aan woonomgeving, bereikbaarheid met openbaar vervoer en de prijs per vierkante meter. Die factoren bepalen uiteindelijk of een huis voor jou een verstandige aankoop is.
Waar de prijzen hard oplopen
In sommige kleinere gemeenten zagen marktwaarnemers forse jaar-op-jaar stijgingen. Van gemeenten als Nieuwkoop tot Pijnacker-Nootdorp ging de gemiddelde prijs omhoog met meer dan 70.000 euro in één jaar. Wat zegt zo’n sprong? Vaak wijst het op lokale krapte, nieuwbouw die snel wordt opgeslokt of een verschuiving in vraag naar die specifieke plaats.
Welke gevolgen heeft dat voor kopers en beleggers? Ten eerste verschuift betaalbaarheid: plaatsen die gisteren nog als ‘betaalbaar’ golden, kunnen snel oplopen in prijs. Ten tweede versnelt het de vraag naar kleinere woningen en huurwoningen in omliggende gemeenten. Gemeentelijk beleid en bouwtempo blijven cruciaal om die druk te dempen.
Top en flop: duurste en goedkoopste locaties
Gemeentelijk beleid en bouwtempo blijven cruciaal om die druk te dempen. Wie staan bovenaan en wie onderaan? Aan de top van het spectrum prijkt Blaricum, met een gemiddelde transactieprijs van ongeveer 1,1 miljoen euro. Direct daarachter ligt Bloemendaal, net boven de miljoen euro. De markt van Bloemendaal noteert al vijf jaar een gemiddelde boven de miljoen, wat de blijvende aantrekkingskracht van die gemeente onderstreept.
Aan de andere kant van het klassement vinden we lagere koopprijzen. De laagste gemiddelde prijs werd gemeten in Kerkrade, rond de 270.000 euro. Vorig jaar stond Pekela nog onderaan, wat laat zien dat de top- en flopplaatsen jaarlijks kunnen verschuiven. Ook Wassenaar verdient aandacht: de gemiddelde prijs steeg van ongeveer 849.805 euro naar 903.569 euro, waarmee die gemeente bij de duurste van Nederland hoort. De ranglijst blijft dynamisch en zal het komend jaar opnieuw reageren op beleid en bouwproductie.
Ook gemeenten als Leiden (492.047 euro), Den Haag (465.418 euro) en Katwijk (529.500 euro) laten verschillen zien. Die cijfers onderstrepen de regionale verscheidenheid op de woningmarkt.
Wat betekenen deze cijfers voor kopers en beleid?
Voor kopers vormen de cijfers een pragmatische leidraad. Welke vraag stel je jezelf bij de aankoop: wil je ruimte, bereikbaarheid of lage maandlasten? Vergelijk de gemiddelde transactieprijs altijd met specifieke wijken en het aanbod in vierkante meters. Kijk daarnaast naar voorzieningen en reistijd. Il palato non mente mai: ook bij huizen geldt dat de eerste indruk vaak veel zegt over de kwaliteit.
Voor beleidsmakers wijzen de cijfers op gerichte keuzes. Algemene maatregelen volstaan niet langer; lokaal maatwerk is nodig om betaalbaarheid te verbeteren. Denk aan versnellen van bouwprojecten in drukke gemeenten, regulering van kortetermijnverhuur en stimulering van betaalbare huurwoningen.
Hoe houd je beleid effectief en eerlijk? Combineer kwantitatieve data met lokale kennis van woonwijken. Achter elk getal schuilt een verhaal van vraag, aanbod en infrastructuur — achter elke buurt een haalbaarheidsscan. Zoals chef-koks ingrediënten wegen, zo moeten planners filiaalbewuste keuzes maken: het juiste instrument op het juiste schaalniveau.
De ranglijst blijft dynamisch. Verwacht dat prijzen de komende maanden blijven reageren op nieuwe bouwproductie en beleidsmaatregelen.
Verwacht dat prijzen de komende maanden blijven reageren op nieuwe bouwproductie en beleidsmaatregelen. Op landelijk niveau stijgt het gemiddelde naar 480.000 euro, maar de verschillen tussen gemeenten blijven aanzienlijk.
Wat betekent dat voor kopers en bestuurders? In de praktijk bepaalt de lokale situatie alles. De smaak liegt nooit: achter elke buurt en elke woning schuilt een eigen verhaal. Als voormalig chef zie ik het zo: de kwaliteit van de ingrediënten — hier korte filière, nieuwbouwprojecten, en beleidskeuzes — bepaalt het eindresultaat. Het advies is helder en nuchter: pas lokaal maatwerk toe, gebaseerd op actuele gegevens en concrete projecten. Lokale data en beschikbare bouwprojecten bepalen straks het verschil.